A assembleia condominial é o espaço democrático onde decisões importantes para o condomínio são discutidas e deliberadas. Mas o que fazer quando surge a necessidade de convocar uma assembleia e o síndico ou a administradora se recusam a fazê-lo? Quem pode convocar? Qual o quórum necessário? O condômino inadimplente pode participar da convocação? 

Neste artigo, o Terras Gonçalves Advogados esclarece todas essas dúvidas com base na legislação vigente e nas boas práticas condominiais. 

1. Quem Pode Convocar uma Assembleia Condominial?

De acordo com o art. 1.350 do Código Civil, a assembleia deve ser convocada pelo síndico. No entanto, a lei prevê alternativas caso o síndico se omita: 

            “Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá convocá-la.” 

Ou seja, se o síndico se recusar ou negligenciar a convocação, 25% dos condôminos (um quarto) podem convocar a assembleia diretamente. 

Exceções: 

• Conselho Fiscal: Em alguns casos, o regimento interno pode atribuir essa prerrogativa ao conselho.

• Condomínio sem síndico: Na ausência do síndico, a convocação pode ser feita por qualquer condômino interessado, desde que respeitado o quórum mínimo.

2. Qual o Quórum Necessário para Convocar uma Assembleia?

O quórum para a convocação é diferente do quórum para a deliberação (decisão) dos assuntos em pauta. 

• Convocação por condôminos: Exige-se o apoio de 25% das frações ideais do condomínio.

• Deliberação dos assuntos: O quórum dependerá do tema a ser tratado.
  
  

Por exemplo: 

• Simples maioria dos presentes: Para temas ordinários, como aprovação de contas e eleição do síndico.

• 2/3 dos condôminos: Para mudanças na convenção do condomínio (art. 1.351 do CC).

• Unanimidade: Para alterações na destinação do edifício (art. 1.351 do CC).

3. O Inadimplente Pode Assinar o Pedido de Convocação?

Sim. O condômino inadimplente pode participar do abaixo-assinado ou do pedido formal para convocação da assembleia. 

O que ele não pode é: 

• Votar na assembleia (art. 1.335, III do Código Civil);
• Ser eleito para cargos de administração enquanto estiver inadimplente.
  
  

Contudo, sua condição de devedor não retira o direito de participar da iniciativa de convocação, uma vez que ele continua sendo coproprietário da unidade, mas não poderá votar. 

4. Como Convocar uma Assembleia Condominial?
   
   

Passo a Passo para a Convocação: 

1. Reunir o quórum necessário: Obtenha a assinatura de condôminos que representem pelo menos 25% das frações ideais.
   
   

2. Elaborar o edital de convocação: O documento deve conter:

• Data, horário e local da assembleia;
• Ordem do dia (assuntos que serão discutidos);
• Orientação sobre o quórum necessário para deliberação.
  
  

3. Comunicar todos os condôminos: A convocação deve ser feita por meio de:

• Carta registrada;
• Correio eletrônico, se autorizado;
• Afixação em local visível nas áreas comuns do condomínio.

Ponto de Atenção: 

O edital deve ser claro e objetivo. Assuntos não previstos na ordem do dia não podem ser deliberados, exceto se todos os condôminos estiverem presentes e concordarem (quórum de unanimidade). 

5. O Que Fazer se o Síndico ou Administradora Recusarem Convocar a Assembleia?
   
   

Se o síndico ou a administradora se recusarem a convocar a assembleia, os condôminos podem: 

• Convocar diretamente a assembleia, desde que respeitado o quórum de 25% (art. 1.350 do CC).

• Registrar o ato em cartório: Embora não seja obrigatório, registrar o abaixo-assinado em cartório pode dar mais segurança ao processo.

• Buscar auxílio judicial: Se houver resistência, é possível ingressar com uma ação judicial para obrigar a convocação da assembleia.

O juiz poderá conceder uma decisão liminar para autorizar a realização da assembleia, especialmente se houver risco de prejuízo ao condomínio. 

6. Pode Ser Deliberado Qualquer Assunto Nessa Assembleia?
   
   

Sim, desde que o assunto esteja claramente descrito na ordem do dia do edital de convocação. 

Exemplos de temas que podem ser tratados: 

• Aprovação de contas;
• Eleição ou destituição do síndico;
• Obras de manutenção ou benfeitorias;
• Alteração de regimento interno;
• Discussão sobre inadimplência e medidas de cobrança.

Se o assunto não estiver na pauta, ele não poderá ser votado. 

Conclusão 

A assembleia condominial é um direito de todos os condôminos e um pilar da gestão democrática do condomínio. Se o síndico ou a administradora se recusarem a convocá-la, os próprios condôminos podem tomar a iniciativa, desde que respeitem o quórum mínimo e as formalidades legais. 

Dicas finais: 

• Mantenha o processo bem documentado;
• Respeite as regras da convenção e do regimento interno;
• Busque orientação jurídica em casos de impasse.
  
  

O Terras Gonçalves Advogados está à disposição para orientar síndicos, administradoras e condôminos sobre as melhores práticas na gestão condominial. 

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