Nos últimos anos, a antecipação de recebimento das cotas condominiais, também conhecida como garantidora de recebimentos, tem se tornado uma solução financeira cada vez mais oferecida no mercado condominial. O modelo promete minimizar a inadimplência e garantir previsibilidade no fluxo de caixa do condomínio. Porém, como toda contratação, é necessário avaliar os pontos positivos e negativos antes de levar a proposta para aprovação em assembleia.
O que é a Garantidora de Recebimentos?
A garantidora é uma empresa que assume o compromisso de pagar ao condomínio, todo mês, 100% das cotas condominiais ordinárias, independentemente da inadimplência dos condôminos. Em troca, a empresa cobra uma taxa de deságio ou juros pelo serviço, além de ficar responsável pela cobrança administrativa e, em alguns casos, pela cobrança judicial das cotas em atraso.
Pontos Positivos para o Condomínio:
- Previsibilidade Financeira: O condomínio passa a ter a certeza do recebimento integral do valor da taxa condominial todos os meses.
- Redução da Inadimplência: A inadimplência deixa de impactar diretamente no caixa do condomínio.
- Gestão de Cobrança Profissionalizada: A garantidora assume a cobrança, evitando desgaste entre síndico e moradores.
- Planejamento Orçamentário: Permite uma gestão financeira mais eficiente, especialmente para condomínios com alta inadimplência.
Pontos Negativos para o Condomínio:
- Custo do Serviço: As garantidoras aplicam uma taxa de deságio que pode variar entre 6% e 12% sobre o valor total arrecadado.
- Impacto na Conta Ordinária: Esse custo geralmente é repassado aos condôminos, o que pode resultar em aumento na taxa condominial.
- Dependência da Garantidora: O condomínio pode se tornar refém do serviço, tendo dificuldades em retomar a cobrança própria após a contratação.
Pontos Favoráveis para os Condôminos:
- Evita Aumentos de Cotas por Inadimplência Alheia: O custo da inadimplência não é dividido entre os adimplentes.
- Maior Transparência na Cobrança: A cobrança se torna mais impessoal e profissional.
- Melhoria na Prestação de Serviços: Com o caixa garantido, o condomínio pode cumprir seus compromissos financeiros sem cortes.
Pontos Desfavoráveis para os Condôminos:
- Aumento no Valor da Cota Condominial: O custo da garantidora é dividido entre todos os moradores, inclusive os adimplentes.
- Taxas de Juros Elevadas para Inadimplentes: As garantidoras costumam aplicar juros e honorários de cobrança acima da média do mercado.
- Desconhecimento das Condições Contratuais: Muitos condôminos não sabem como a contratação impacta diretamente no seu bolso.
Aprovação em Assembleia
A contratação da garantidora depende de aprovação em assembleia, já que impacta diretamente no orçamento condominial. A legislação não define quórum específico para essa decisão, mas recomenda-se observar o que diz a Convenção do Condomínio. Caso a convenção não preveja regras próprias, entende-se que o quórum deve ser de maioria simples dos presentes, conforme o artigo 1.352 do Código Civil.
Conclusão
A antecipação de recebimento das cotas condominiais pode ser uma solução eficiente para equilibrar as finanças condominiais, mas exige análise cuidadosa sobre os custos envolvidos e o impacto para os moradores. Antes de contratar uma garantidora, é fundamental que o síndico apresente todas as condições contratuais em assembleia e discuta os prós e contras com a coletividade condominial.
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Alex Terras
Advogado | Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/Butantã (Gestão 2025/2027) | Articulista da Revista Giro Morumbi e Empreenda Revista | Sócio-fundador do Terras Gonçalves Advogados.
